金科恒大之鉴

作者：穆宁

编辑：晨风

风品：沈禾

来源：首财——首条财经研究院

下半年以来，房地产业入冬。除疫情、市场情绪、收入预期等因素叠加外，融资收紧影响更深远。

资金就是血液。备受压力下，一些房企打起了关联公司主意。例如中国恒大，竟用恒大物业贷款融资的钱还债，引发轩然大波。即使“打工皇帝”夏海钧被迫辞职，也难逃追责声讨。

一波刚平一波又起。近日，金科股份、金科服务又上风口。

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15亿公开“输血”两大机构之忧

8月8日，金科地产集团股份有限公司公告称，年度第二期中期票据设有投资人回售选择权，“20金科地产MTN”完成回售申请登记，本金兑付金额9.9亿元。

可喜可贺，难能可贵。尤其背负审视目光的当下。

7月31日，金科服务公告称，金科地产为补充流动资金，金科服务作为出借人，向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至年12月20日，年化利率8.6%。

自借出日起，金科地产将按照以下期限归还金科服务总金额20%：年1月20日、年6月20日、年12月20日、年6月20日及年12月20日。

据经济观察网报道，贷款协议上，出借人、法人代表一栏分别盖有金科服务公章及董事长夏绍飞印章；借款人一栏则盖有金科地产集团及金科股份董事长周达的印章。

公告显示，金科地产提供下属子公司资产作为抵押担保，且抵押资产价值总额不得低于未归还借款本金60%。

值得注意的是，除此次向金科股份公开“输血”外。金科服务还收购后者资产，被指变相“输血”。7月7日，金科服务公告，拟收购集团旗下43项托儿所物业，总计2.02亿元。

聚焦这笔15亿元借款，可谓一石千层浪。

8月1日，金科服务股价大跌37.37%，创下历史新低，报收9.72港元。一个交易日市值缩水约37.9亿港元。

而至于资本震动的理由，机构们也讲得通透。

摩根大通报告称，物管子公司将30%的现金用于提供贷款，并不符合物管公司核心业务。该行将金科服务评级由“中性”调至“减持”，目标价由19.5元调至10元。担心未来是否还会出现更多类似交易，且借贷并不是第一笔与控股股东的关联交易，例如最近的金科服务向金科股份购买托儿所，以及担心金科服务能否从母企得到款项归还。

野村报告亦指出，金科服务计划向母公司金科股份贷款15亿元人民币，引起对公司营运独立性的忧虑，将其评级由“买入”下调至“中性”，目标价由37.7港元大削至15.1港元。

该行认为，关联方借贷可能会对金科服务业务经营造成损害，因预计母公司在房地产市场低迷的情况下，流动性进一步恶化，不太可能偿还贷款。即使抵押品的价值达到40亿元人民币，远高于贷款金额，但由于大部分资产是停车场和地铺，难以出售，如母公司不能付款，金科服务将难以处置这些抵押品并获现金流入。该股现报9.3港元，总市值61亿元。

不难发现，机构担心之处，除了金科服务的独立性、未来类似“输血”可能性，还有金科股份的偿债能力。

2

炒作嫌疑谁受益了？诚信之问

2.46亿持股资金到底缺钱不？

担心并不多余。

事实上，关联公司变相为地产主体“输血”，并非个例，时代中国物业、宝龙商业等均有类似案例。

只是近期“恒大事件”的曝光，让上述“输血”显得十分敏感。

7月22日晚，“恒大物业亿元存款被强执”真相大白，即恒大物业以定期存款存单提供质押担保，通过第三方公司为中国恒大及其子公司提供贷款融资。后因中国恒大集团未能按期偿还借款，该质押保证金被强执。

需要指出的是，相比恒大事件，金科服务、金科股份上述行为摆在明面、并无违规。但子公司向母公司借钱，关联交易注定吸睛、注定受考量。

究竟物业公司是房企的“白手套”？还是一家真正的独立公司？毕竟，还是一家上市公司。

何况，此次风波主角金科股份，由于此前一些举动，已消磨了部分投资者信任。

7月26日，由于实际回购金额与回购方案最低回购金额存在较大差距，金科股份收到深交所监管函。

7月14日，金科股份披露回购结果公告，累计回购股份量.79万股，约占总股本的0.8%，总金额1.9亿元。而公司此前披露的回购方案为回购总金额不低于5亿元(含5亿元)，不过10亿元(含10亿元)。回购量及使用金总额均未达回购方案下限，本次回购方案终止。

回购金额不足回购方案下限的4成，让一些投资者着实意难平，感觉被“忽悠”了。

有投资者表示：“每个月信誓旦旦保证回购，结果一股没买，你的承诺你的信用呢？”

监管函亦指出，公司上述行为违反了深交所《股票上市规则》和《上市公司自律监管指引第9号——回购股份》相关规定。要求公司及全体董监高吸取教训，杜绝上述问题的再次发生。并提醒公司及全体董监高严格遵守法律法规，履行信披义务。

有无“炒作”之嫌，仁者见仁，不做评价。

拉长维度，“炒作”质疑不是第一次。

4月，一名金科员工曾对媒体透露，重庆市的国企有望入股金科。随后，4月14日金科股份强势反弹10%。4月15日再涨5.47%。

尽管这并非金科股份官方声明，但舆论四起时，难道不应及时澄清？

至少从股东动作看，“炒作”质疑并不突兀。

据公告披露，今年以来至5月份前，股东黄斯诗（实控人黄红云之女）、陶虹遐（黄红云前妻）、重庆虹淘文化传媒有限公司（黄红云、陶虹遐分别持股51%、49%）存在大额减持，共计减持2.41亿股。

抛出回购计划，股东减持套现，最后终止回购。如此一番操作，怎能不让市场疑虑。

回到此次15亿借款事件，就算借款合同中盖有金科地产、金科股份董事长周达的“大印”，难道就能%确定这笔钱能还上吗？

中国房地产报引述一投资者观点称，高达37.37%的跌幅表明大家认为金科服务要借给大股东的钱是有去无回了，物业公司发展的独立性也被完全证伪。

言语犀利，或有偏颇片面，却发人深省。

更扎眼球的是，终止回购后、15亿借款前，7月28日，金科股份推出了三期员工持股计划，提取专项基金2.46亿元作为持股计划资金来源，涉及股票约万股，占公司总股本的1.7%。

到底缺不缺钱？

深交所

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