财报OKR中海物业出现1个7年

财经王莎莎发自广州

以高于市场预期的盈利，中海物业交出了一份看起来还不错的年成绩单。

3月24日，中海物业发布截至年12月31日年度全年业绩。报告期内，中海物业实现营业收入94.42亿港元，同比增长44.3%；毛利润16.41亿港元，同比增长37.3%；归属股东净利润9.83亿港元，同比增长40.5%。

不过，毛利率和纯利率两项指标同比均有所下滑。尤其是毛利率，已经连续4年出现下滑，并创下上市7年以来历史新低。

尤其值得注意的是，从行业整体水平来看，中海物业利润率本就不高，年其毛利率17.39%几乎成为物管行业中垫底的存在。

01盈利超出市场预期

年中海物业实现营业收入94.42亿港元，毛利润16.41亿港元，归属股东净利润9.83亿港元，三项盈利指标同比上一年度增长都在4成左右。

中海物业的盈利要好于券商预期。此前，光大、东北、国盛证券等券商预计中海物业归属股东净利润在9.2亿元~9.32亿元。

中海物业财报表示，集团整体收益上升的原因除受本年人民币平均升值的影响外，主要是由于包干制合同中在管面积的上升，非住户及住户增值服务持续获得业务增长，以及停车位销售额大幅增长导致。

此外，中海物业的多项指标在年都出现了不同程度的增长。

从中海物业各项具体业务的收入来看，物业管理服务收益占比最大，达到70%，较去年增加36.1%至66.11亿港元；非住户子分部收益占总收益的18.9%，并增加52.7%至17.89亿港元；住户子分部收益占总收益的8.6%，其增加63.3%至8.11亿港元；停车位买卖业务分部收益较去年大幅上升了10.9倍至2.31亿港元。

在管面积方面，截至年12月31日止年度，中海物业所管理的建筑面积为2.6亿平方米，同比上升38.9%。

其中，新增外拓合约面积万平米，同比增长%。内生与外拓的比例从年末的89：11调整到73：27，内外比例迈向了4：6。

截至年，中海物业累计进驻座城市，业务覆盖香港及澳门，旗下现有员工约5.2万人，在管卖场项目数达个，在管物业项目个。

02毛利率连续4年下跌创新低

即使多项数据保持增长，甚至有超出市场预期的表现，但是中海物业的毛利率和净利率两项指标相比上一年却均有所下滑。

其中，净利率由年的10.81%微跌至10.45%，毛利率则由18.27%下滑至17.39%。

尤其是毛利率，已经是连续4年下滑。据东方财富网统计显示，年~年，中海物业的毛利率分别为23.9%、20.43%、19.95%、18.27%。

中海物业自年上市以来，毛利率水平一直维持在20%上下波动，低于市场平均值。据中指研究院统计，年在港物业服务上市公司毛利率均值就达到了28.6%。

对此，中海管理层在业绩发布会上提及两方面原因，其一是市场竞争的因素，包括人工成本上涨刚性的压力，还有通胀因素的影响。其二，则是从中海物业自身情况来看，过往酬金制占比比较高，算作净收入入账。

据透露，年内，来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为10.8%及%。而近年来，物业管理板块在进行市场扩张时，以较高比例的包干制合约为主。

而在中海物业管理层看来，未来因包干制而拉低的毛利率的影响会变小，其副总裁兼执行董事庞金营表示，“现在酬金制占比增速非常小，包干制项目占比不断提升，这个因素的影响在将来也会降低。”

据管理层透露，年包干制项目的基础物管毛利率为10.8%，全年来看同比基本持平，但是从上半年的9.2%提升到下半年的12.1%。下半年的改善主要得益于公司采取的组织优化、项目集约化管理、精准用工及精准分包等措施提升人均管理效能。

因此，中海物业的毛利率一项自去年下半年开始有回升迹象，下半年毛利率约为18.5%，环比上半年提升了2.4个百分点。

对于中海物业整体毛利率水平，庞金营表示，“整体毛利率我们希望在17%~20%的区间波动，比如增值业务的毛利率希望25%~30%之间，基础服务毛利率在13%~15%。”此外，公司还将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位经营等方面进行补充改善。他认为，随着业务结构的调整以及经营指标的增长，毛利率自然会增长。

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