ldquo三道红线rdquo后首

过去的一周里，旭辉控股、招商蛇口、绿城中国、美的置业、新希望服务、保利置业、恒基地产等多家企业密集批露财报，本篇择其4家典型企业，透过公司财报状况、高管表态，反映各家业绩良莠以及对当下乃至未来的展望。

美的置业：机会大于挑战

从今年2月至今，美的置业从建设银行、农业银行、交通银行乃至招商银行处获得了亿元的并购贷款额度，这样大规模的授信，行业之中能与之并肩者寥寥，碧桂园暂时没有，万科至今也未能。

在美的置业年3月28日举行的年年度业绩发布会上，这家有着美的控股做背书、以房地产为主业的企业，表现出了与其他同行们相比画风完全不同的自信。

年全年，美的置业全年营业收入为.03亿元，同比增长40.4%；毛利为.95亿元，同比增长15.8%；核心净利润同比增加13.6%至54.57亿元；但归母净利润上，美的置业录得38.98亿元，同比下降9.5%。以此计算，美的置业的毛利率和净利润率分别为18%和4%，盈利能力尚需进一步证明。

面对投资者与资本市场，美的置业首先秀了一把家底——它是少数不依赖美元债的规模房企，年，美的置业银行借款和债券融资合计占比80%。此外，去年年底，美的置业银行授信额度高达亿元，尚未动用的银行授信额度尚有亿元。

对于行业未来，美的置业执行董事兼总裁郝恒乐分析称，坚定认为未来房地产行业参与者和玩家会快速减少，能够留下来的企业都会更加理性。相信美的置业的机会大于挑战、大于风险。

郝恒乐指出，对于每一个投资项目，无论是利润还是IRR，乃至现金流回正，将提出更高的要求，“我们投资节奏在40%的销售回款以内，这个绝对不会突破，会把权益比提高到75%以上。同时减少合作，控制1+1不能大于二的合作，慎重选择合作对象。”

旭辉：权益比之争

过去一年，善于学习的旭辉在行业艰难时刻逐渐显露出模范生的雏形。

3月14日，瑞银的一份看空报告将旭辉近年来发展过程中伴随争议的“合作模式”推至台前。

受此报告影响，旭辉的股价在3月14日和3月15日分别下挫19.95%和23.35%。3月15日收盘价2.71港元，创下了3年来旭辉股价的最低值。

旭辉董事长林中在会上表示，管理层认为旭辉股价被严重的低估。这场由合作引发的担忧，旭辉显然很重视。业绩会开始，CEO林峰便对合作方情况和表外负债做了介绍。

林峰透露，旭辉内部对合作方进行分类管理，主要包括三类。一是以恒基兆业、华熙国际为代表的战略合作方，占比35%；比例最大的是长期合作方，包括招商蛇口、金茂、金地在内，占比56%；风险较高的主要是9%的一般合作方。

根据旭辉内部统计，目前有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中旭辉的股权占比为32%，这部分项目占旭辉总项目的比例不到5%。旭辉华北区域集团总裁董毅表示，“如果有问题，各方将按照所持比例共同来推进项目进展”。

年，旭辉实现营收.35亿元，同比增加50.2%，然而其利润增长远不及营收，全年实现毛利.97亿元，相较去年上升33.2%；净利亿元，同比增长3.6%。对应毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点。

CFO杨欣坦言，行业毛利率近年来始终是下行趋势。杨欣认为，经过这一轮洗礼，房企会越来越理性，未来拿地将会以挣钱为核心目的，加之集中供地下对地块预留了合理的利润空间，其判断房企毛利率也将随行业转变而逐步修复。

此前林峰指出，年可能存在的趋势变化包括“三转”，即导向转、模式转、赛道转。“会出现很多新赛道的发展机会，包括商业、长租等”。

商业方面，旭辉全年在营商业项目14座，持有物业收入10.3亿元，同比上升74%。长租公寓方面，年旭辉瓴寓新增间数超过2万，同年旭辉转让了“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这也是租赁住宅领域跑通“投融建管退”资管全周期的首个项目。

截至年末，旭辉剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”已全部达标，成为“绿档”房企。

保利置业：逆势冲千亿

立志要在“十四五”期间再造一个自己的保利置业明显加快了扩张步伐。

3月24日，保利置业召开线上业绩发布会。会上，公司董事会主席万宇清毫不掩饰对规模的渴求，他强调公司要争取在“十四五”期间达成千亿规模，并将年的保底销售目标定在了亿元。

保利前几年虽然走得较慢，但同样也走得较稳。一个明显的特征是，不同于其他开发商接连下跌的毛利率，保利置业近年来该指标一直维持在30%以上。

年，公司共实现营收.13亿港元，同比增长16.7%；对应归母净利润较年增长32%至24.81亿港元，这一增速指标在年为-50.95%；同期毛利率33.9%，较年基本持平。

高于行业平均水准的毛利率水平也引来不少投资者

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