中国海外发展利润王成色不足证券市场周刊
看白癜风到专业医院 https://mjbk.familydoctor.com.cn/bjbdfyy_zx/依靠公允价值变动和不断提高的利息资本化,中国海外发展勉强守住行业归母净利润第一的位置,但落后的销售规模使得这一名号岌岌可危。本刊记者杨现华/文日前,中国海外发展(.HK)宣布向千余名员工授予第二期近3亿股的期权计划,这能拯救公司目前低迷的股价吗?中国海外发展一向有利润王的称号,但由于销售规模逐渐落后于竞争对手,中国海外发展的净利润和核心净利润先后失去了行业第一的名号,只能固守归母净利润第一了,这还是部分依靠大幅增加的公允价值和利息资本化得来的,而且这或许可以一定程度上解释公司毛利率下降甚至创下近年新低时公司净利润率却能基本稳定的现象了。近两年,中国海外发展签约规模开始提速,年前11个月拿地近乎追平榜首龙头企业,三条红线下中国海外发展较高杠杠的对手多了不少腾挪空间,但房企依靠借债带动规模增长正在渐行渐远。注水的利润中国海外发展日前公告,公司计划以18.72港元/股向人合计授出2.86亿股期权。这是中国海外发展第二期期权计划。年,公司曾以25.85港元/股向人授出1.07亿股,授出股份总值为27.74亿港元。但首期期权计划能否全部兑现就不得而知了。推出首次股票期权后,中国海外发展在二级市场上并没有亮眼的表现,公司股价鲜有超过期权价的表现,年和年已分别有万份和万份期权失效。年上半年失效的期权达到万份,但万份期权被行权,显然以25.85港元/股行权和公司目前的低迷股价相比,相关持有人浮亏尽显。因此,本次推出的第二期期权计划既是第一期期权计划的继续,也可以帮助已经行权的部分员工“补仓”降低持股成本。中金公司认为,此举有望提振短期市场情绪。公司指出,此次期权除授予量更大外,还将更多期权给予高管(为第一期的三倍以上),预计此举将提振市场情绪。中金还认为中国海外发展有望超额完成年销售目标。截至年11月末,在港上市的规模内房股中,中国海外发展是表现最为低迷的公司,没有之一,公司股价一路下跌少有反弹,年内跌幅超过30%,即使公司发布半年报和三季报也没有扭转这一颓势。中国海外发展的半年报显示,年上半年,公司实现营收.25亿元,同比增长约11%;实现公司股东应占溢利.27亿元,同比微降近4%。虽然盈利略有下降,但上半年归母净利润能够超过亿元的仅有中国海外发展一家,公司仍旧是当之无愧的利润王。中国海外发展的三季度报告显示,年前三季度公司实现营收亿元,经营溢利即净利润.2亿元。对于公司股东应占利润,中国海外发展并没有披露。中国海外发展三季度时营收才过千亿元,半年报时已经有数家同行的营收远超千亿甚至超过亿元。中国海外发展能够获得更多的归属净利润,除了少数股东权益占比较低外,净利润率超过一般对手也是主要原因之一,这其中公允价值为中国海外发展的净利润增厚不少。年上半年,公司投资物业公允价值变动为51.98亿元,根据Wind,中国海外发展的营业利润为.62亿元,即公允价值变动损益占到了营业利润的16.63%。实际上,中国海外发展近几年的利润构成中,公允价值占据了很大一部分份额。根据Wind调整后的数据,-年,中国海外发展投资物业公允价值变动分别为49.7亿元、91.23亿元和.02亿元,营业利润为.57亿元、.75亿元和.44亿元,公允价值占比分别为9.46%、14.72%和16.04%。中国海外发展公允价值变动占营业利润的比例一路走高,近三年几近翻倍。实际上在港上市的内房股中,年上半年,中国海外发展的公允价值变动已经是行业第一了,远超所有竞争对手。即使是在-年,公允价值变动规模翻倍的规模内房股也属少见,能够破百亿的更是屈指可数。与一般房企投资物业以购物中心为主等不同,中国海外发展的投资物业以写字楼为主。年,公司投入运营中海系甲级写字楼总面积达万平方米,年年末已经达到万平方米。与之对应的是,年年底,中国海外发展持有商业物业超万平方米,年年末升至万平方米。如果将在建和待开发部分计入在内的话,总建筑面积突破万平米。公允价值大幅增加,但投资物业的租金收入涨幅跟不上公允价值的步伐。年,中国海外发展持有商业物业总收入达29.4亿港元,其中租金收入为24.5亿港元,同比增长14.5%。年和年,公司持有商业物业总收入分别约32.45亿元和41.6亿元,其中投资物业租金收入为29.7亿元和37.5亿元。由于疫情影响,年上半年,中国海外发展的租金收入为19.2亿元,涨幅仅有6.2%。投资物业采取公允价值计量完全符合会计规则,但如果未来房价下跌引发投资性房地产公允价值显著下降,对相关公司将是一场灾难,其需要承担比大部分同行更多的风险。原本是利润的资产此时会大幅反噬利润表,公允价值将亮出双刃剑的另一面。房企调节利润的手法多种多样,有息负债的利息处理也是其中之一。在公允价值变动突飞猛进的同时,中国海外发展利息资本化的比例明显提高,而这无疑会直接提升公司的当期净利润。利息资本化逼近极限由于房地产行业的经营具有一定的特别属性,公司借款主要用于房地产开发,且开发项目普遍存在周期长的特点。因此,在建设过程中发生的利息支出一般都做部分资本化处理。正是这一特性,开发商将利息资本化的多寡直接影响公司的净利润。中国海外发展一向是稳健发展的典范,公司负债控制合理,房地产行业当下频繁提及的三条红线公司更是全部过关:剔除预收款后的负债率没有达到70%,净负债率更是远不到%,现金短债比也远远高于1的最低要求。年上半年末,中国海外发展的有息负债突破了0亿元,达到.1亿元,公司上一次捅破整数关口还是年有息负债超过0亿港元。年和年年末,公司有息负债为.4亿港元和.5亿港元,年改为人民币为计量单位后,年末有息负债为.6亿元。有息负债控制良好,加之借贷利率维持低位,中国海外发展的利息总额并没有膨胀。总数控制下,中国海外发展的利息资本化率却一步步提高至极限比例。年,公司总财务费用为74.95亿港元,资本化金额为61.01亿元,资本化率为81.4%,而前一年公司资本化率还远不足80%。年和年,中国海外发展总财务费用为78.59亿元和89.7亿元,资本化金额分别为65.27亿元和82.11亿元,资本化率为83.05%和91.54%。年,公司利息资本化率首次突破90%,再迈新台阶。年上半年,中国海外发展的财务费用总额为44.52亿元,资本化金额为40.21亿元,资本化率仍超过90%,达到90.32%。利息的增加会侵蚀利润,将其资本化则可以缓解当期净利润增长的压力。如果仍保持之前的资本化比例,将直接影响中国海外发展数亿元利润,本就压力重重的盈利增长更加岌岌可危。突飞猛进的公允价值变动、不断提高的利息资本化率以及较少的少数股东权益固然可以让中国海外发展保持归母净利润第一的宝座,但公司的核心净利润早已经落后于竞争对手,在公司规模同样明显落后情况下,失守归母净利润第一的位置似乎只是时间问题。孤守归母净利润中国海外发展之所以能够获得利润王的称号,源于公司较高的归母净利润。若以净利润来比较,早在年中国海外发展就是经失去利润王的称号,这一年公司的净利润为.27亿元,直接掉到内房股第三。与净利润和归母净利润等相比,香港的机构投资者更看重企业的核心净利润,即扣除投资物业公允价值收益、汇兑损益、金融工具之公平值损益、处置金融工具之损益、捐赠及部分其他非房地产开发业务损益之后的净利润。公允价值变动带来的账面盈利并不会产生实实在在的现金流,因此在以机构投资者为主的香港市场,更加
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