物业早餐丨年4月16日星期六

日新头条

.4.16第82期

物业早餐

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行业要闻

1、招商积余：鉴于公司战略转型，已逐步退出房地产开发业务，为了规避未来经营风险，优化资产产开发业务，拟退还公司全资子公司天津格兰云天置业有限公司于年通过挂牌出让的方式获取天津市“津塘(挂)-24号土地”国有用地使用权，由天津经开区规资局收回。

公告称，根据天津项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，该地块建设进度较慢，目前已完成地下室正负零工程，继续开发将亏损巨额亏损。

2、招商积余：招商物业市价估值不低于56.06亿元，与合并成本31.32亿元相比，高出24.74亿元，与合并成本相比未发生减值。

3、同花顺iNews：4月14日，新大正（）新增1家机构——东方证券对其年度业绩做出预测。该机构预测年净利润为2.55亿元，预测价格为43.80元，预测方向为“买入”。

6个月10家机构，预测年净利润均值为2.43亿元，较去年同比增长46.58%。其中，9家机构“买入”，1家机构“优于大市”。目标价格最高预测47.92元，最低预测43.80元，平均为46.13元。

资本动态

1、银城生活服务：于年4月14日，公司向20名合资格参与者（“承授人”）授出合共万份购股权，已授出购股权的行使价为每股股份3.33港元。

据悉，本次授出的购股权以认购公司于年1月25日採纳的购股权计划项下的公司万股每股面值0.01港元的普通股。

2、龙湖物业：公司经营范围发生变更，新增体育场地设施经营(不含高危险性体育运动);棋牌室服务;商务代理代办服务;建筑材料销售;不动产登记代理服务;城市绿化管理;商业综合体管理服务、住宅室内装饰装修等。

3、兴业物联：联合安阳市辰星物业管理有限责任公司，共同成立安阳悦兴物业管理有限公司。

目前，悦兴物业的大股东为兴业物联，持股55%；辰星物业持股45%。

4、黄石金管物业：挂牌转让湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司%股权，转让底价为.97万元，披露时间为年04月15日至年05月13日。

截止到年02月28日财务报表，湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司资产总计.99万元，负债总计.48万元，所有者权益.51万元。

5、新日月：新增投资企业——浙江新日月康养产业发展有限公司，新日月持有其%股权。

浙江新日月康养产业发展有限公司成立于年4月14日，法定代表人为何红林，注册资本万元。

6、联东物业：新增投资企业——宜昌联东优谷物业管理有限公司，联东物业持有其%股权。

联东优谷物业成立于年4月14日，注册资本万元，法人代表为张树君。

7、上海益中亘泰：新增投资企业——巨鹿县益中亘泰保洁服务有限公司，持股比例%。

上海益中亘泰是一家专业医疗机构后勤服务供应商，由上海益中实业有限公司持股57.%，朱春堂持股31.%。

8、远洋亿家物业服务：联合北京和融物业管理有限责任公司，共同成立北京远方物业服务有限公司。

目前，远方物业的大股东为远洋亿家，持股51%；和融物业持股49%。

政策法规

1、北京：印发《北京“十四五”时期城市管理发展规划》，本次改造目标着眼于公共服务配套设施，完善小微空间和公共空间功能。利用拆违腾退出的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施，更新完善体育器材，打造宜老宜少体育空间。

电动车充电设施方面，到“十四五”末，全市电动汽车充电桩达70万个。其中，平原地区公共充电设施平均服务半径小于3公里，核心区小于0.9公里。

2、济南：第十七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于年2月24日审议通过了《济南市物业管理条例》，该条例于年3月30日经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准，将于年5月1日起正式施行。

《条例》对基础条件的保障作出规定，新建物业前期规划建设不到位，给交付入住后的物业管理带来了一系列问题。为从源头上保障物业交付前具有良好的基础条件保障，条例对物业管理区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分的界定、物业承接查验等内容作出规范。

3、昆明规划建设：经云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议，《昆明市物业管理条例》近日获得批准通过，将于6月1日起施行。

坚持党建引领，将物业管理工作纳入社会治理范畴是本次物业管理立法的最大特点和亮点。

《条例》合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成等方面进行了规范，完善了业主大会各项程序。

同时，建立了应急物业服务机制，明确了前期物业服务，细化了物业的使用和维护。

人事变动

1、保利物业：建议罢免王鹏于公司担任的所有职务，包括其独立非执行董事、审核委员会委员、薪酬委员会委员及提名委员会委员之职务的决议案已在临时股东大会获股东通过，自临时股东大会结束起生效。

同时，经股东于临时股东大会批准，张礼卿获委任为公司独立非执行董事，任期自临时股东大会结束起至本届董事会任期届满之日止。

2、花千墅：提名张国柱、王嫄、张熙铭、单磊、于双江为公司第三届董事候选人，提名李丽清、彭建清为公司第三届股东代表监事候选人，任期三年自股东大会审议通过后生效。

3、厦门龙湖物业：法人代表发生变更，从“傅卫兵”变更为“周超”；同时，傅卫兵退出经理、董事职务，周超接任。

4、国贸城市服务：高管变动，刘勇退任董事，鹿兵从监事调整为董事，魏松彬出任监事。

观点见地

1、观点网：4月13日，据港交所文件披露，迪马股份旗下物业公司东原仁知城市运营服务集团股份有限公司已通过港交所上市聆讯。国泰君安国际为独家保荐人。

值得注意的是，以服务住宅起家的东原仁知服务，已将服务延伸至日益多样化的非住宅物业。过去三年间，公司非住宅项目物管收益占比出现了明显的上升，收益由年末的万元增加至2.63亿元，占物业管理服务收益比重由24.8%提升至41.7%。除了提升非住宅物业的比重，东原仁知服务还在不断加大独立第三方外拓的力度。

此外，在股权结构上，东原仁知服务也完成了对迪马股份旗下东原地产的股权剥离。

2、物股通：4月14日盘后，雅生活服务和宝龙商业陆续发布公告，宣布公司将于4月28日召开董事会，以审议21年度经营业绩并对外发布报告。雅生活服务和宝龙商业表现较好，体现在没有停牌同时还对外发布了未经审计的21年业绩。

此番公告，代表着两家公司的业绩报告确属因新冠疫情或其他突发因素影响而难以在规定的时间内发出，而非外界所猜测的业绩“藏雷”。资本市场对这2家公司存在暴雷可能的猜疑可以解除了。

综合两家公司21年的业绩表现来看，物股通认为资本市场的股价表现应该得到扭转，享受跟已发布经审计年报公司同等待遇。

3、互联网风云榜：在郁亮向52万股东道歉后，万科分拆万物云上市也有了进一步的消息。次日，万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）正式向港交所递交了招股说明书，中信证劵、花旗、高盛为其联席保荐人。

然而在房地产市场整体大冷缩的情况下，资本市场对物企行业的信任度也连连下降，也让物企上市潮很快退去。再加上资本步伐本就慢于行业许多的万物云，又恰好在万科业绩遇雷后有了新进展，也让此刻冲击资本市场的自身夹杂了很深的意味。

此外，迟迟不上市的万物云还有着区别传统物业，将其打造为一个城市服务商的目的，但从其股东套现离场来看，投资者似乎并不怎么认可万物云科技属性提供的新意。由此的诸多巧合，似乎也隐含着市场对万物云未来成长的考虑。

4、匠朴研究所：我们对万物云的估值，主要参考三个数据：万物云近期的股权交易、上市物管的PE、业务拆分后的估值数据。

年四季度，万物云的股东们进行了一系列的股权转让，博裕资本通过股权转让套现近70亿，58同城套现近20亿，阳光城获得超30亿的流动资金。我们通过计算得知，彼时万物云的估值约为亿人民币。

从万物云股东间的交易来看，万物云的PE约为50倍左右。而截至年4月12日，港股上市物管公司中，PE最高的是华润万象生活，约为42倍，而碧桂园服务仅为24倍。从年到年，万物云的总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。年净利润增速46%，年净利润增速仅为13%。我们认为其PE可能在40-65倍左右，市值约在-亿港元左右。

我们将万物云的物业管理、城市服务、空间科技三个业务，单独估值，主要采用PS估值法。按照拆分后的业务收入，及对标公司的PS均值，我们对万物云进行估值测算。根据测算，万物云的估值约为.9亿人民币左右（折合约亿港元）。

创新项目

1、开曼：近期爆发的上海疫情表明，抗击疫情的战斗已经进入拉锯战。持续不断的疫情产生的“疤痕效应”进一步抑制了人们的堂食热情，相应地，家庭消费的场景则被进一步强化，作为家庭聚餐的升级版本，预制菜的需求显得顺理成章。

除了需求因素外，渠道因素不容忽视，甚至很多观点认为，预制菜终于火了，在很大程度上得益于社区团购的发展成熟。

社区团购的发展，已经产生明显的外溢效应，留给全社会一定程度的“基础设施”，比如网格仓，中心仓等。而团长，作为一个掌握着私域流量的庞大的群体，则是基础设施中非常重要“人的因素”。

在这种情况下，预制菜厂家绕过平台，直接寻找团长，就可以实现“厂家→团长→消费者”的通路，已经无限接近理想中的F2C的模式，大大降低了厂家的销售成本，履约成本，有望实现市场爆发增长的态势。

2、未来消费：开年至今，各大厂陆续传出人员变动的消息。而社区团购，成了优化重灾区。

没有一家例外，滴滴、京东、美团、阿里、拼多多，均对社区团购业务线进行了较其他业务比例更大的人员调整。

各玩家从两年前“不设上限”地“ALLIN”，到如今收缩止血，降低优先级，背后是对社区团购赛道的重新评估。

3、金海岸工作室：道路堵成“一线天”，绿化带、消防通道被见缝“插”满了车……老小区“停车乱”“停车难”，一直是老百姓热议的民生问题，也是社会管理的难点之一。织密扎牢民生保障“安全网”，上海将“停车难综合治理”纳入民心工程，进一步回应人民对美好生活的期盼。

看看“别人家的小区”，怎么发挥做事精细化的“上海特色”，把这件难事办妥。日前，作者调查发现，上海部分老旧小区创新探索，出现了一些成功案例：通过内部挖潜、周边共享、加快外部新建等措施，增加停车位的供给；引入新科技，加强资源精准匹配，提升停车位的周转率。案例一巧裁“边角料”变出一个个车位；案例二进门点地图不用“兜风”寻空位；案例三试点“潮汐式”“抢车位专员”下岗；延伸阅读：绿地内部“叠罗汉”新建沉井停车库。

苏世民在《我的经验与教训》中写过一段话：“信息是最重要的商业资产。掌握得越多，拥有的视角就越多，在竞争对手面前就越有可能发现常规模式和异常现象。”

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