顺丰房托还有故事可讲吗

“扩募是REITs生命力的体现”--

顺丰房托（.HK）于3月17日发布了在香港上市后的首份年报，公布了自年4月29日（成立后）至年12月31日的业绩，期间收益约2.亿港币，物业收入净额约1.95亿港币，可供分派收入总额约为1.38亿港元，由于管理人在发行时承诺的分派政策，所以首次可供分派比例为%，每基金单位分派为17.24港仙，以3月17日的收盘价计算，年化收益率约为8.5%.

年度业绩报告发布后，顺丰房托第二天的股价早盘高开，涨幅约为8%，但盘中随后回落，截止收盘涨幅只有0.31%。作为唯一一只在香港上市的仓储物流房托，投资人一度看好顺丰房托在香港的发展，但是股价的走势却出乎大多数人的意料，上市首日顺丰房托跌幅超过17%，此后更是一路下跌，最多的时候跌到3.02港币，较发行价4.98港币跌去39.35%。而同样于去年上市的首批内地基础设施公募REITs基金却和顺丰房托走出了完全相反的行情。

一、顺丰房托下跌的原因

1.顺丰的关联租户较多，和顺丰集团股价有较强的相关性

（1）顺丰集团的关联租户占比多

根据年报披露的数据，截至年12月31日，顺丰房托的平均出租率为95.8%，而顺丰集团占用的可出租面积为80%，并贡献了76.6%的收入。其中，香港青衣物业的关联租户占比为65.9%，佛山物业的关联租户占比为%，芜湖物业的关联租户占比为89.1%。顺丰集团的关联租户过半导致投资人担心租金是否能够公允定价。

（2）受顺丰集团的经营业绩影响

由于关联租户占比较高，顺丰集团的股价走势也会对顺丰房托造成巨大的影响。-年快递行业竞争加剧，顺丰也不得不陷入价格战，叠加疫情因素的影响，顺丰集团在年4月9日发布了预计亏损9-11亿元的一季度报告后，股价大幅下挫，而于5月17日发行的顺丰房托也在香港市场应声下跌，在此后的股价波动上和顺丰控股呈现较为一致的走势。

图1：顺丰控股VS顺丰房托股价走势图

2.香港REIT缺乏流动性，多为折价

香港作为国际金融中心之一，早在年颁布了《房地产投资信托基金守则》，开始大力发展房托基金市场，截至目前，共有11只房托基金在香港上市，总市值约为亿港币。虽然推出时间较早，但是相比较亚洲市场的其它参与者，香港的REITs市场发展的并不算太好。

截至年3月底，香港、日本、澳洲和新加坡房托基金的总市值分别约为亿美元、亿美元、1亿美元以及亿美元，在自由流通市值方面，香港REITs市场也逊色于其它主要市场。从房托上市的数目来看，截至年3月底，共有12个房托基金在香港上市（两个停牌，未计入顺丰房托），而新加坡、澳洲和日本市场则分别有43、49和61个房托基金。

图2：房托基金自由流通市值（年至年）

（数据来源：亚太房地产协会、香港金管局）

图3：房托基金上市数目（年至年3月）

（数据来源：香港交易所、新加坡交易所、日本投资信托协会、澳洲证券交易所、中金公司、香港金管局）

如果将房托基金的市值与股票市场做对比也可以明显看出，香港的房托市场占股票市场的比例偏低，说明投资者对香港市场的不动产REITs

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